跟物业打官司如何胜诉,怎么跟物业打官司

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业主的困惑

追求物业服务的质量和物业费价格相符,是多数业主的基本想法,也是一个基本的公平原则。

但业主在面对物业公司向法院起诉催交物业费的诉讼中,常常以败诉而告终。业主们认为,物业公司服务未达到符合物业合同约定的标准,小区脏乱差,保安、保洁人数明显不足且年龄以老人为主,电梯经常发生故障,消防设管网施瘫痪无水,事实明明就摆在那里,法院应当能够公正的裁决,为何什么判业主败诉?是不是物业公司有背景?法院偏向物业公司等等,以致业主滋生各种抱怨。

业主败诉的原因中有业主的认识问题,也与业主自身的诉讼能力有关。业主不是专业的律师或法律人,缺少法律知识背景和诉讼经验。

如何应诉抗辩和举证证明自己的主张和理由,如何协助法院查明事实,而业主才可以得到一个“质价相符”的公正判决。


业主的应诉抗辩

抗辩,是针对物业公司提出诉讼请求和陈述的事实理由进行反驳。

一般来说,恶意拖欠物业费用的业主很少的,谁不想顺顺当当的过日子呢?谁愿意为了那点物业费而让物业公司成天催债,甚至到法院被起诉的情形呢?

业主们以拖欠物业费的方式来表达自己的不满,总是有各种各样的原因和理由,但是如何抗辩,则需要具体问题具体对待。下面结合律师办理案件的经验谈谈,业主被物业公司的起诉到法院后,常见的几种常见情形和抗辩理由:

1、房屋质量不维修问题和抗辩。

这里房屋的质量有些是前期开发商遗留下来的房屋质量问题。按照法律规定,房屋质量是有质保期的,除了主体工程外,一般不超过五年。不少业主对房屋质保期并无太多的概念,认为房屋出现了质量问题,物业公司就应该及时地维修。

而物业公司则认为质保期的内的房屋质量问题,业主们应当要求开发商承担维修保修责任。

对于物业公司的态度,业主则认为,既然我付了物业费用,你不维修,我自然不会支付下一期的物业费。物业费的纠纷由此而产生。那么房屋质保期内的维修责任是应该向开发商要求维修呢?还是应该向物业公司要求维修呢?

这里需要具体区分对待,对于质保期的房屋专有部分,或者说是房屋套内部分,业主可以向开发商要求进行房屋维修。对于房屋的共用部分,则既可以要求开发商进行维修,也可以要求物业公司进行维修。要求物业公司维修的理由是什么呢?在质保期内,无论专有部分,还是共用部分,作为开发商,不管是作为房屋的制造商,还是作为房屋的销售商,作为消费者的业主,都有权开发商承担房屋维修的责任。

而物业公司呢?虽然质保期的维修责任的是开发商,但是基于业主和物业公司之间的物业服务合同约定的内容,业主向物业公司支付的物业费中,有相当大的部分是支付对业主的共用部分,共用设施设备则进行维护和保养的费用。因此,物业公司应当承担维修的责任。但此处应注意,这里的物业公司的维修责任仅限于小修为限。因此,物业公司未能尽到维修责任的可以作为业主的抗辩的理由。

2、物业服务质量不合格的问题和抗辩。

这里又分公共设备设施故障,卫生保洁,消防安全,违建严重等物业服务质量问题。

首先,设施设备故障:比较典型的如电梯,由于维保不到位或者降低维保等级,致使电梯故障频繁,有些甚至脱审或未审而导致有些业主受困。而业主向物业公司反映,得到态度冷淡,又不能及时地得到解决。因此业主以拖欠物业费的方式而作为自己的抗议方式。

其次,卫生保洁,很多小区由于卫生保洁次数减少,或者垃圾清运不及时,导致小区环境脏乱差,特别有些卫生影响到业主自身的,则业主也会以不交物业费的方式进行抗争。

消防安全,消防问题则是关系到生命安全的大事,但很多物业公司为了减少成本开支,降低维保标准,以致消防管网瘫痪。业主也会因此拒交物业费。

此外,园区内违建严重,而物业公司又以自身不具有执法权为由拒绝业主的诉求。因此,业主也会以此拒交物业费。

对于上述的物业服务质量不合格,未达标的。业主的抗辩理由思路,根据《物业服务合同》的约定,对照《物业服务合同》约定的内容和标准,逐条地陈述出物业公司在物业服务合同履行上存在的问题和不足。

3、车辆财产被损、被盗等致使业主财产受损和抗辩。

如家中财物被损、被盗,车辆被损,电动车被盗等财产性损失,物业公司称,这是第三人所为,又不是物业公司损坏的、也不是物业公司让他来偷的,与物业公司无关,业主应当报警处理。业主们则认为,虽然物业公司不是直接的行为人,但是对于公共秩序的维护也是在物业服务合同里的,特别是小区的门禁、监控摄像是瘫痪的,有的围墙是残缺的,,安装这些设施和围墙的本质是就是为了防止不法分子进入或者以便查找违法者的,现在却是瘫痪的。那我交物业费这又有什么意义呢?因此我不交费。

这里抗辩理由是,虽然业主的财产损失,物业公司不是直接的责任人,但是基于物业服务合同的内容,物业公司具有对小区内公共秩序的维护和对门禁、安防、围墙等安防设施维护的义务,物业公司在合同义务范围内,未尽到安防设施维护的义务,致使其瘫痪的,也应当承担责任。特别是2020年1月1日起实施的《民法典》,对物业公司的安全保障义务,也进行了规定和要求。

在物业费催交的诉讼中,业主的抗辩理由,远远不仅以上的几种情形。现实中,每个城市每个小区的情形不一样,每家每户的情况也不一致,如有新旧小区的区别,,还有有无业主委员会的小区的区别,每家每户的情况也不一致,如有无物业公司的承诺的区别,物业公司的合法性区别,还有等等其他情况。总之要根据具体的情况来具体对待。

业主如何举证和类型

诉讼的另一个重要的环节:举证。

“无证据、无诉讼”,没有证据,在任何一场官司中,单独的靠口头的陈述或者抗辩,都是很难取胜的。业主面对物业公司提起的物业费诉讼中,很多业主败诉的原因,就是因为业主未能举证或者举证证据不足。

虽然业主们都认为,自己向法庭说的是事实,是小区的最真实的情况,现实中也可能的确是事实。但法律所要求的事实,与现实中的事实,则不是同一标准的事实,法律的事实是需要通过一定的证据所能证明的事实。该如何举证,则是取胜的关键。

在诉讼过程,业主该收集哪些证据向法庭提供证明物业服务未达到合同约定的内容呢?业主所需要提出的证据,一般来说分为两大类,一是证明公共区域服务不到位的证据,二是因公共区域服务不到位而给业主自身造成损害的证据。具体到的物业服务合同纠纷中,业主可以向法庭举证的证据,主要有以下几种:

1、反映园区环境的照片、视频录像。

照片可能是很多业主第一时间所能想到的。照片虽然能够反映一些情况,但是照片本身具有一定的缺陷,照片的拍摄仅仅是一个瞬间,而物业服务则是一个过程,甚至说可以是以一个长时间的过程,因此照片的证据功能十分有限。相比照片而言,视频资料则有了进一步的优势。视频资料是由一组动态的画面所组成,但视频也只能反映一段时间的问题,证明效力也不是十分强。除非你可以提供长时间全年的视频资料。但这对业主来说,则是十分困难。因此,照片、视频资料是在实在无法提供其他证据的前提下,才使用照片、视频作为证据。

2、行政部门的处罚、责令整改的处理文书、文件、通知等。

行政部门基于城市行政管理和公共利益的需要,会对物业公司是否遵守行政法规规定进行监督和检查。例如:物业公司在小区内的违章搭建的、城管部门会对物业公司进行处罚;消防设施未进行检修,不能政策运行的,公安消防部门会对物业公司进行处罚;电梯、机械车位等特种设备,未进行年检或维保不到位存在安全隐患的,市场监督管理部门对物业公司进行的处罚;物业公司擅自毁绿的,园林绿化部门依法进行的处罚;此外,还有类似城市联合执法,创建文明卫生城市大检查作出的处理意见等。

上述这类处罚或者处理文件的证据取得,如果是行政部门自己在检查过程中发现处理的,很少能够被业主发现(假如政府网站上有公告的,则业主就容易通过网上 下载、截屏的方式取得)。

但如果是业主在日常生活中,物业公司存在类似的违反行政管理的行为而向行政部门进行投诉或者举报而作出的处理,按照规定是要提供给投诉人或受害人的,则业主就容易向法庭进行提供。

3、网上投诉、咨询、建议,被行政部门核实给业主的反馈、回复。

很多城市的政府部门都开通了市民热线、网上市长信箱、市政直通车等,目的在于接受百姓投诉,征集百姓意见,反映社情民意等。对于老百姓反映的生活、工作、生产中的难题、建议、咨询、投诉等进行及时的处理,化解矛盾,往往会针对的百姓的反映的问题进行回复、反馈。而这些回复、反馈都是经过调查核实的回复,对于业主反映的物业服务的情况,如卫生、保安、电梯、消防、车位等问题,往往都会通过网上予以回复反馈,而这些回复反馈,恰恰能够记载着物业公司在日常中的物业服务情况。因此,业主通过在网上的投诉、情况反映的政府反馈、回复进行下载,截图进行取证,也是一种不错的方式。

4、公安部门的报警记录,处理决定等。

此类证明主要是因业主的财产在公共区域被盗,或者因为公共设施如围墙、监控、门禁因物业服务问题而出现的严重缺陷,导致违法行为利用这类缺陷而实施的违法犯罪行为。最终被公安机关进行调查或处理的情形。由于物业公司未能按照合同约定对相关设施设备进行维护保养,导致设施设备出现重大问题,而无法发挥正常的功能,虽然犯罪违法行为并非物业公司所实施,但客观上,业主的财产受损也与物业公司未能尽到物业服务义务有关,因此也应当尽一定比例的责任。如果相关的报警记录、处理决定等内容中可以证明上述因物业服务不到位而造成业主财产受到损失事实的证据,是可以作为证据提交法庭证明业主自己的主张的。

5、业主委员会,物业公司的通知、公告。

业主委员会负有对物业公司的物业服务进行监督的职责。在监督的过程中,如有物业公司存在提供的物业服务出现不到位或者过错行为,业主委员会一般会要有要求整改通知,公告,联系单等的资料,而这类资料的内容则就可能会显现出物业服务未达到合同标准的情形存在;而在一些物业公司的公告、通知中,有时也会发现物业公司的存在过错的情形,例如:将绿化改建车位,将物业用房作为商用,停用电梯等等。而此类事项物业公司是无权作出决定的,也并非公示通知一下就算作征求业主同意了,恰恰反正了物业公司在物业服务中存在的过错的情形存在。

6、报纸、电视、网上媒体等新闻报道。

在一些新闻报道中,也能够反映出物业服务不到位或存在重大缺陷的情形。例:小区的长期违章搭建被业主向新闻媒体曝光,发生火灾,而消防设施瘫痪导致消防部门救火受阻,电梯故障导致人员受困等情况而被媒体曝光。很多事情的发生看似偶然,实质上与日常管理和设施设备是否尽到维护义务有关。而新闻报道中所被核实的事实,如果能够证明物业服务不到位的,也可以作为反驳物业服务存在质量问题的有利据。

此外,根据法律规定,业主还可以通过申请法院现场勘察的方式,由法院对小区的物业服务环境、绿化、设施设备维护等情况进行现场勘察,制作现场勘察笔录,以证明小区的物业服务情况。

律师寄语

用于反驳物业服务问题的证据远远超过上面举例内容,还是那句话,需要具体的问题具体对待,每个案件的情况都不相同。在催交物业费的诉讼中,业主们注意的还很多,例如还需要业主们平时要有证据意识,注意保存证据。注意与其他被其他业主进行及时地沟通,互相帮助,了解诉讼进展和证据的情况对待。

以上就是基于个人的办案实务,而总结出了诉讼经验技巧,分享给大家。在此,本人并不是鼓励和建议大家不交物业费,这类是胜诉绝不是通过诉讼,业主可以达到物业费的效果。

相反,而是希望根据“质价相符”的原则,按照相应的服务标准,缴纳物业费用,业主们应当积极的缴纳物业费,这本身也是诚实信用和契约精神的体现。毕竟物业市场的良性发展,不仅有利于物业公司优胜劣汰,而且也有利于业主自身环境的提升和居住的舒适。

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